✍️부동산 계약 연장 시 보증금 변동 여부에 따른 확정일자 처리 방법
부동산 계약 연장 시 확정일자는 어떻게 하지?
확정일자는 임대차 계약서에 공적 효력을 부여하는 절차로, 법원이 경매를 진행할 때 임차인의 보증금을 우선 변제받을 권리를 인정받는 핵심 장치입니다.
전입신고와 함께 확정일자를 갖추면, 경매 또는 공매 시 임차인 후순위 담보권자보다 앞서 보증금을 회수할 수 있습니다.
따라서 보증금 규모와 무관하게 반드시 받아두어야 하며, 특히 계약 연장 시 보증금 증액 여부에 따라 새 확정일자가 필요할 수 있습니다.
보증금이 변동 없거나 묵시적 갱신일 경우 기존 계약서의 확정일자가 계속 효력을 유지합니다. 갱신 계약서에 확정일자를 다시 받을 필요가 없습니다. 계약서에 갱신 사실을 기록해 두면 분쟁 예방에 유리합니다.
보증금이 감액되는 경우에도 기존 계약서의 확정일자는 여전히 유효합니다. 굳이 갱신 계약서에 확정일자를 새로 받을 이유가 없습니다. 다만, 감액 사실을 계약서 특약란에 명확히 기재해 두어야 추후 증빙이 확실해집니다.
보증금 증액이 있을 경우 기존 확정일자가 증액분을 보호하지 못하므로 반드시 증액분에 대해서만 연장 계약서를 작성하고 새 확정일자를 받아야 합니다. 그러면 계약서가 총 2장이 생기는 것이겠죠. 기존 계약서와 연장계약서 모두 보관하고, 증액 사실을 명확히 기재해두는 것이 가장 안전합니다.
기존 계약서의 공란에 보증금을 얼마를 증액하기로 했다는 사실을 기재하고 계약당사자가 서명날인 한 후 기존 계약서에 확정일자를 추가로 받는 방법도 있습니다.
유의해야 할 점은 임대인이 임대차계약서를 아예 새로 쓰자고 할 경우 응하면 낭패를 볼 수 있습니다. 그렇게 되면 전입신고를 하고 확정일자를 받아 발생했던 기존의 대항력은 사라지고, 후순위로 밀릴 수 있는 사태가 발생할 수 있기 때문입니다.
분쟁 대비용으로 어떤 경우라도 기존 확정일자 받은 계약서 원본은 반드시 보관하시기 바랍니다.
| 구분 | 적용 원칙 |
|---|---|
| 주택 | 주택임대차보호법 적용, 증액 시 반드시 새 확정일자 필요 |
| 상가 | 상가건물임대차보호법 적용, 일정 보증금 이하 소액보증금 우선변제 |
| 사무실 | 보호법 적용 제한적, 확정일자 자체는 가능하므로 필수 확보 권장 |
- 주택 : 주민센터·동사무소에서 계약서 원본 제출 후 도장 날인
- 상가·사무실 : 관할 세무서 또는 법원 등기소 방문 가능
- 온라인 : 정부24 일부 서비스 제공(단, 확정일자 스캔 등록 필요)
준비물은 임대차계약서 원본, 신분증이며 수수료는 소액입니다. 가능한 한 계약 체결 직후 즉시 받는 것이 안전합니다.
Q1. 기존 확정일자는 무효가 되나요?
→ 아닙니다. 기존 확정일자는 계속 유효하므로 보증금 증액분의 계약서만 새로 확정일자를 받아야 합니다.
Q2. 보증금 감액 시에도 다시 받아야 하나요?
→ 받을 필요 없습니다. 다만 감액 사실을 계약서에 기재하세요.
Q3. 사무실 계약에도 확정일자가 필요한가요?
→ 법적 보호 범위는 좁지만, 분쟁 대비 차원에서 받는 것이 안전합니다.
- 주택임대차보호법 제3조의2 (보증금의 회수)
- 상가건물임대차보호법 제5조 (보증금의 회수)
※ 본 글은 2025년 9월 기준으로 작성되었습니다.